Alugar um imóvel pode se tornar o caminho mais fácil para mudar de endereço em tempos de crise, quando a compra fica dificultada pela seca das linhas de financiamento e o risco do desemprego. A boa notícia (mais para quem busca do que para quem oferece, note-se) é que a quantidade de imóveis disponíveis para locação disparou nos últimos anos na Capital, enquanto os preços deslizaram para baixo.

O preço do metro quadrado para aluguel em Porto Alegre atingiu R$ 20,18 no primeiro trimestre de 2017, valor mais baixo desde o terceiro trimestre de 2014, conforme o levantamento DMI-VivaReal. A pesquisa também mostrou que o metro quadrado para aluguel ficou 10,3% mais barato em relação ao mesmo período do ano anterior (R$ 22,50).

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São sintomas da grande oferta: conforme dados do Sindicato da Habitação (Secovi), o número de imóveis colocados para aluguel na Capital subiu 16,4% nos últimos 12 meses encerrados em junho deste ano. Com isso, o locatário tem maior margem de barganha:

– Os proprietários, em sua maioria, preferem reduzir o valor a deixar o imóvel vazio e arcar com os custos mensais (como IPTU e condomínio) – afirma Jó Adriano da Cruz, educador financeiro.

Valor não deve passar de 0,5% do total do imóvel

O educador financeiro estabelece algumas táticas para negociar com os proprietários, propondo descontos que sejam realistas e representem uma boa vantagem para quem pretende alugar. Uma delas é pesquisar os preços na vizinhança onde se pretende morar, avaliando se o preço médio está de acordo com aquele pedido pelo proprietário. Outro caminho para saber se o valor do aluguel está muito caro é calcular se esta faixa passa dos 0,5% do valor de mercado do imóvel, considerado um limite para os valores mensais. Por exemplo, se o valor do imóvel é R$ 300 mil e o preço de aluguel é de R$ 1,5 mil, isso corresponderá a 0,5%.

– Caso esse índice ultrapasse 0,7%, é hora de tentar buscar um local mais barato para morar ou a redução do custo – afirma o especialista.

Além das questões financeiras, o contrato de aluguel prevê uma lista de pontos que merecem atenção – e, se necessário, negociação. Um deles é o indexador de cálculo do reajuste anual, que costuma ser o IGP-M (Índice Geral de Preços ao Mercado), calculado pela Fundação Getulio Vargas. Também é preciso estar preparado para a exigência por um fiador, que se comprometa a cobrir os pagamentos em caso de inadimplência. Em geral, ele precisa ter um imóvel próprio e uma renda de, pelo menos, três vezes o valor do aluguel.

– Sempre que houver algum pedido de modificação nos valores ou um pedido de adequação no imóvel, como retirada de um móvel, por exemplo, deve ser feito antes de assinado o contrato, pois, depois do acerto, fica mais complicado mudar – sugere Milena Machado, gerente-comercial de Aluguéis da Auxiliadora Predial.

5 dicas para buscar o melhor preço:
1. Informe-se há quanto tempo o imóvel está no mercado. Se estiver há muitos meses, você terá mais condições de tentar barganhar um desconto.
2. Converse com inquilinos do condomínio ou da rua onde você pretende alugar para saber se o valor que está sob negociação está de acordo com o mercado.
3. Mostre que você é um bom inquilino: mostre referências, recibos de pagamento e negativas de cadastros de crédito que mostrem que você é um pagador confiável.
4. Deixe claro ao locador que você tem opções, portanto, poderá escolher outro imóvel se as condições oferecidas não forem as mais justas.
5. Saber negociar também envolve ceder: mesmo que o seu preço alvo não seja alcançado após a conversa com o locador, saiba valorizar os descontos conquistados e seja assertivo.

Dicas para os proprietários ocuparem o imóvel
1. Se tiver pressa em colocar o imóvel para alugar, avalie cobrar de 10% a 15% mais barato do que a média dos imóveis no bairro.
2. Seja flexível na negociação: aceitar dar um mês de isenção no aluguel, por exemplo, ajuda a fisgar o cliente e garante ocupação dali em diante, com pagamento do condomínio pelo inquilino.
3. Capriche no visual: conserte piso, forro, portas e pintura para seduzir o inquilino a fechar o contrato de aluguel.
4. Mesmo com pressa para alugar, seja cauteloso quanto ao perfil do inquilino, peça todas as garantias legais e exija sempre que a imobiliária faça um contrato.

Para garantir economia, veja 6 dicas de planejamento antes de fechar o contrato:
1.Calcule condomínio, IPTU e garagem: o valor do aluguel costuma ser o maior gasto da nova moradia, mas está longe de ser o único. Para evitar ser surpreendido com o gasto total, levante previamente o valor das taxas e impostos e informe-se sobre a frequência e valor de chamadas extras. E se precisar alugar um box para o carro, inclua isso no orçamento.
2. Escolha bem a imobiliária: algumas não são tão ágeis para resolver problemas e se mostrar dispostas a mediar uma negociação. Por isso, avalie a reputação da empresa nas redes sociais, nos Procons e em sites de direito do consumidor como Reclame Aqui.
3.Atenção na vistoria: deixe de lado a pressa para fechar logo o acordo e seja minucioso. Confira o funcionamento de lâmpadas, eletrodomésticos, torneiras, maçanetas, trancas das janelas etc. É fundamental checar – e incluir no termo de vistoria – as condições estruturais da casa, como rachaduras nas paredes e infiltrações.
4. Tenha a papelada em mãos: para agilizar a burocracia, tenha desde o momento que estiver procurando um imóvel para alugar a documentação que costuma ser solicitada ao inquilino (RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento e comprovante de rendimento três vezes superior ao valor do aluguel). Também tenha no radar quem será seu fiador, caso faça opção por apresentar um.
5. Alternativas ao fiador: a apresentação de um fiador costuma ser exigência de boa parte dos proprietários que colocam o imóvel para alugar, mas, como não é tão simples encontrar alguém com este perfil, você poderá tentar apresentar outros tipos de garantia, como o seguro-fiança (em que se contrata uma seguradora para realizar a cobertura que pode durar 24 meses, a um custo de cerca de 1,5 vezes o valor do aluguel) e o depósito caução (que pode equivaler a três vezes o valor do aluguel).
6. Conheça o contrato: exija a leitura e fique com uma via. Se atenha a informações como "multa" por uma eventual saída antecipada do imóvel (a imobiliária pode exigir o pagamento proporcional ao tempo previamente estabelecido) e também às condições de reajuste (qual indicador será utilizado) e renovação anual.

Fontes: Secovi, Auxiliadora Predial e consultor financeiro Jó Adriano da Cruz