Multas por desistência na compra de imóveis na planta, atrasos na entrega da obra e condições de arrependimento terão novas regras caso seja aprovado um Projeto de Lei Complementar (PLC) que tramita no Congresso Nacional. De autoria do deputado Celso Russomanno (PRB-SP), a Lei do Distrato (PL 68/2018) recebeu emendas no Senado no último dia 20 e foi enviada à Câmara dos Deputados para votação final. Se aprovado, o texto – que recebe críticas de defensores do direito do consumidor –, estabelecerá normas inéditas para a negociação de imóveis novos.

A matéria é relevante porque hoje, na ausência de uma lei específica, o Judiciário é quem dá as cartas nos casos de distrato – como é chamada a desistência de um negócio imobiliário. As decisões de juízes costumam determinar, por exemplo, que a desistência pelo comprador gera uma multa entre 10% e 25% do valor já pago (a diferença é devolvida pela construtora). No entanto, algumas construtoras chegam a estipular multas de até 90% em contrato – o que é considerado abusivo em entendimentos do Superior Tribunal de Justiça (STJ).

O PLC estabelece multa máxima de até 50% quando o cliente desistir de comprar um imóvel erguido sob o formato jurídico de patrimônio de afetação (um mecanismo que separa o patrimônio da construtora ao da obra, para evitar que a falência da empresa leve a construção à ruína). Especialistas consideram este percentual exagerado: se alguém pagou R$ 200 mil mas ainda não se mudou, perderá R$ 100 mil a título de indenização – e a construtora ainda recolocará o imóvel à venda. 

– O texto no formato atual é um retrocesso nos direitos dos consumidores, pois tenta proteger o mercado às custas dos clientes – alerta a diretora do Procon-RS, Maria Elizabeth Pereira.

Votação deve ficar para 2019

Algumas regras são mais benévolas ao consumidor. Uma delas é a inclusão de um prazo de arrependimento, hoje inexistente. Quem assinar a compra de uma casa ou apartamento na planta terá sete dias para desistir do negócio, recebendo de volta tudo o que tiver pago, inclusive taxa de corretagem. Trata-se de uma medida "importada" do Código de Defesa do Consumidor que já vale para compras feitas pela internet.

– O projeto de lei adapta ao mercado imobiliário muita coisa que já existia em outras relações de consumo, mas algumas regras podem pesar contra os clientes, em particular a retenção dos 50% – avalia Anderson Machado, diretor da Associação dos Mutuários e Moradores do Rio Grande do Sul (AMMRS).  

A avaliação das construtoras é de que a nova legislação, se aprovada, trará mais segurança jurídica para os negócios e punirá "especuladores", que comprem o imóvel esperando valorização mas desistam da compra ao primeiro sinal de crise no mercado. Marcelo Peruffo, membro da comissão de Incorporação Imobiliária do Sindicato das Indústrias da Construção Civil no Estado (Sinduscon-RS), diz que hoje a legislação é branda com este investidor.

– Há muita gente em busca de lucro rápido no mercado imobiliário, que rescinde o contrato e obriga a construtora a colocar recursos próprios para terminar a obra – justifica.

Em relação ao peso da multa sobre compradores convencionais, que buscam um imóvel para morar com sua família, Peruffo garante que as construtoras são e continuarão sendo flexíveis na negociação para reduzir a multa quando o cliente tem imprevistos como perda do emprego. 

Apesar da expectativa em torno da nova regulamentação, assessores parlamentares de Russomano consultados pela reportagem avaliam que dificilmente a apreciação na Câmara ocorrerá neste ano, em razão da proximidade do recesso parlamentar. Com as mudanças das bancadas em 2019, poderá haver novas emendas ao projeto e ir novamente à votação. Se for aprovado no atual formato, o PLC vai à sansão presidencial.