Entram em vigor nesta sexta-feira (1º) novas regras para financiamentos imobiliários pela Caixa, o principal operador deste mercado no país. O banco público aumentou as restrições para a concessão de crédito para imóveis pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que utiliza recursos da caderneta de poupança.

O que muda nos financiamentos da Caixa

Limite de valor do imóvel

O valor máximo de avaliação dos imóveis pelo SBPE será limitado a R$ 1,5 milhão em todas as modalidades do sistema.

Atualmente, o crédito pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com juros mais baixos, é restrito a imóveis de R$ 1,5 milhão, mas as linhas do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não têm teto de valor do imóvel.

Entrada maior

A principal mudança é o aumento no percentual mínimo que o comprador precisa dar a título de entrada — em outras palavras, há uma redução no valor que pode ser financiado.

Esta alteração terá impacto diferente de acordo com o tipo de sistema de financiamento. As duas modalidades são: o Sistema de Amortização Constante (SAC), que o valor das prestações vai reduzindo ao longo do tempo; e o sistema Price, em que as parcelas mantêm valor constante ao longo do tempo do contrato.

Financiamento no sistema SAC

• Hoje: se um imóvel vale R$ 800 mil, a Caixa financia até R$ 640 mil (80%) e o comprador paga R$ 160 mil de entrada (20%).
• A partir desta sexta (1º): o mesmo imóvel de R$ 800 mil terá R$ 560 mil (70%) financiados pela Caixa, e o comprador deverá desembolsar R$ 240 mil (30%) como entrada.

Financiamento no sistema Price

• Hoje: para um imóvel de R$ 800 mil, a Caixa financia até R$ 560 mil (70%). Nesse caso, o mutuário paga 30% de entrada, ou seja, R$ 240 mil.
• A partir desta sexta (1º): o mesmo imóvel de R$ 800 mil terá até R$ 400 mil (50%) financiados pela Caixa. Os outros 50%, por sua vez, ficam a cargo do tomador (R$ 400 mil).

As mudanças nas cotas de financiamento e a limitação de valor a R$ 1,5 milhão não se aplicam a imóveis vinculados a empreendimentos financiados pela Caixa, que seguirão as regras atuais. Além disso, os imóveis já adquiridos não terão alterações nas condições de financiamento. A Caixa não informou se as novas medidas terão validade temporária.

O que motivou estas mudanças

A redução das cotas de financiamento e a limitação no valor dos imóveis ocorrem diante de uma crescente demanda no mercado imobiliário e do aumento dos saques da caderneta de poupança, que é a fonte dos recursos utilizados pela Caixa nos financiamentos via SBPE.

Em nota, o banco justificou as restrições porque a carteira de crédito habitacional do banco deve superar o orçamento aprovado para 2024. Até setembro, a Caixa concedeu R$ 175 bilhões de crédito imobiliário, alta de 28,6% em relação ao mesmo período do ano passado. Foram 627 mil financiamentos de imóveis. No SBPE, o banco concedeu R$ 63,5 bilhões nos nove primeiros meses do ano.

A instituição financeira concentra 70% do financiamento imobiliário brasileiro e 48,3% das contratações do SBPE.

Falta de recursos

O aperto na concessão de crédito habitacional decorre do maior volume de saques na caderneta de poupança e das maiores restrições para as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), aprovado no início do ano. Caso não limitasse o crédito, a Caixa teria de aumentar os juros.

Segundo o Banco Central (BC), a caderneta de poupança registrou o maior volume de saques líquidos do ano em setembro, com os correntistas retirando R$ 7,1 bilhões a mais do que depositaram. Esse também foi o terceiro mês seguido de retiradas.

Outro fator que contribuiu para a limitação do crédito foi o aumento da demanda pelas linhas da Caixa, em meio à elevação das taxas nos bancos privados. Ainda não está claro se as mudanças serão revertidas em 2025, quando o banco tiver novo orçamento para crédito habitacional, ou se parte das medidas se tornará definitiva no próximo ano.