Porto Alegre fechou 2024 na terceira colocação entre as cidades com maior aumento no preço do aluguel residencial. Em um ano marcado pela maior tragédia climática do Rio Grande do Sul e nova escalada do juro, o preço para locar esse tipo de imóvel avançou 26,33% na Capital, segundo levantamento do Índice FipeZAP. Esse patamar é o dobro da média nacional.

Especialistas ouvidos pela reportagem de Zero Hora apontam que o aumento na demanda por locação, a redução no número de imóveis disponíveis para esse fim, as mudanças provocadas pela inundação e o efeito do juro alto no mercado imobiliário ajudam a explicar esse cenário.

O Índice FipeZAP monitora os preços de locação de imóveis em 36 cidades brasileiras, usando informações de anúncios veiculados na Internet.

Menos imóveis disponíveis

Mário Cesar Soares, diretor-executivo de Aluguéis da Auxiliadora Predial, afirma que o avanço na demanda por aluguéis nos últimos anos no país é um dos fatores que ajudam a explicar  a alta nos preços. Além disso, no caso específico de Porto Alegre, uma queda expressiva no estoque de imóveis disponíveis para locação pressiona ainda mais os valores, segundo o executivo. Com mais gente procurando imóveis e menos ofertas no mercado, os preços tendem a subir. 

— Quando eu comparo a soma do estoque das cinco maiores imobiliárias de Porto Alegre, o estoque disponível para locação hoje, em janeiro de 2025, é 21% menor do que no ano passado. Quando comparo o estoque com dois anos atrás, a redução é de 30% — pontua.

Marco Aurélio Stumpf Gonzalez, professor dos cursos de Engenharia Civil e Arquitetura e Urbanismo na Unisinos, pesquisador e especialista em mercado imobiliário, afirma que a alta em Porto Alegre responde a uma série de fatores. Além dos efeitos do juro elevado no mercado imobiliário, o ingresso de imóveis novos também pode influenciar nos preços médios, conforme o especialista.

— Outro aspecto a ser considerado é a oferta de um número expressivo de novos empreendimentos, os ditos "para Airbnb", que são para investidores e não para os candidatos típicos a aluguel. É outro público, mas a consideração dos valores de aluguel desses imóveis pode distorcer o resultado, pois são novos, de padrão específico e com preços maiores.

Enchente

A pesquisa abre apenas as informações de 10 bairros na Capital. Como adiantou a coluna de Giane Guerra, a alta nos preços em um ano foi maior em áreas que não sofreram problemas de alagamento. Mesmo assim, zonas afetadas também apresentaram alta nos preços, mesmo que em nível menor.

O professor Marco Aurélio Stumpf Gonzalez entende que a enchente não tem peso direto no comportamento dos preços reais dos aluguéis na Capital. Ele acredita que essa variação ocorre mais pelo lado da oferta, dos anúncios.

— Existe uma questão metodológica, pois a pesquisa é baseada em preços de oferta. Representa mais o desejo ou perspectiva de ganho dos proprietários, baseado em uma espécie de imaginário coletivo do impacto das enchentes, renovado a cada novo evento de chuvas fortes — analisa.

O diretor da Auxiliadora Predial afirma que a tragédia climática fez com que alguns bairros se valorizassem mais do que os outros. No entanto, Mário Cesar Soares reforça que o peso maior na variação de um ano para o outro no preço do aluguel é caudado pelo aquecimento na demanda e pela escassez de residenciais em algumas regiões. O executivo afirma que a demanda por moradia acaba mantendo a busca por aluguel mesmo em áreas afetadas pela força da água.

— A gente imaginava que o impacto da enchente seria maior. Se me perguntassem no auge das enchentes, pensamos, bom, teremos imóveis que não vão ser negociados e regiões que vão ter algum tipo de crise. Mas como a necessidade de moradia é sempre maior, regiões mais impactadas acabam sendo a melhor opção em relação ao preço — comenta.

Juro alto

O CEO da Crédito Real, Carlos Ruschel, afirma que o aumento na procura por imóveis para alugar após a pandemia, a falta de alguns tipos de unidades com maior conforto no mercado, o efeito da inundação na migração de moradores e  as restrições na aquisição de imóveis em razão do juro elevado ajudam a entender o salto nos preços. Na questão do juro, Ruschel cita movimentos recentes que apertaram ainda mais o acesso a financiamentos imobiliários.

— No último trimestre, houve uma redução na disponibilidade de financiamentos bancários, principalmente pela Caixa Econômica Federal, fazendo com que algumas pessoas que tinham a intenção de comprar o imóvel deixassem de adquirir e buscassem o aluguel por conta da taxa de juro e também por conta da redução dos volumes de financiamentos que foram oferecidos.

Dicas

Para quem quer alugar imóvel para morar

• Procure ajuda especializada. Imobiliárias e administradoras podem ajudar no filtro de unidades que se encaixem na sua realidade e desejo e com condições melhores. Além disso, podem ajudar com a indicação de imóveis que recém chegaram ao mercado e ainda não entraram nos sites de oferta.
• Realize uma ampla pesquisa de mercado, compare preços em diferentes plataformas, busque avaliações.
• Se o orçamento está apertado, busque locais próximos da primeira opção de região desejada. Em alguns casos, imóveis em áreas próximas apresentam variação importante de preço.
• Fique atento ao contrato. Planeje o tempo de locação de acordo com seu bolso. Em alguns casos, contratos mais longos oferecem preços mais em conta.
• Cuide do orçamento. Ideal é que o valor do aluguel não ultrapasse 30% da sua renda.

Para quem quer colocar seu imóvel para alugar

• Procure ajuda especializada. Administradoras contam com equipes de assessoria que podem ajudar no aumento de rentabilidade.
• Esses profissionais, por exemplo, podem indicar pequenas reformas que podem valorizar ainda mais o imóvel e aumentar o retorno do proprietário na hora de locar.
• Fique atento aos riscos do negócio. Uma ajuda especializada pode diminuir problemas com locatários, crédito e inadimplência.
• Delimite bem seu público-alvo. Isso vai ajudar em negócios mais assertivos e com retorno mais saudável.

Fontes: Wendy Haddad Carraro, educadora financeira e professora do curso de Ciências Contábeis da UFRGS; Mário Cesar Soares, diretor-executivo de Aluguéis da Auxiliadora Predial; e Carlos Ruschel, CEO da Crédito Real