Quais são as obrigações do inquilino ao alugar ou devolver um imóvel? Especialista tira principais dúvidas

Passo Fundo possui hoje mais de 9,8 mil domicílios prontos para alugar ou sem uso oficial, segundo o Censo de 2022 do IBGE. O número representa 10% do total de imóveis da cidade e o volume de unidades disponíveis traz à tona dúvidas sobre os deveres e direitos na hora de ocupar um imóvel ou de devolver as chaves.

O processo de locação envolve regras específicas, desde o pagamento do IPTU até a conservação da pintura. Para entender o que é obrigação do inquilino, quais as atribuições do proprietário e detalhes da Lei do Inquilinato, GZH Passo Fundo entrevistou o advogado Vinicius da Silveira Hottel, especialista em direito civil e empresarial.

Perguntas e respostas com advogado especialista

GZH: A lei exige a pintura nova na entrega das chaves ou vale apenas o estado de conservação do imóvel? 

Vinicius da Silveira Hottel: O imóvel deve ser devolvido no mesmo estado de conservação em que foi recebido, considerando o desgaste natural decorrente do uso, conforme prevê a Lei do Inquilinato. No entanto, é comum haver discussão judicial sobre cláusulas que exigem a devolução com pintura nova.

No Tribunal de Justiça do RS, há decisões que validam essa exigência. Ainda assim, devem ser analisados o tempo de locação e as condições em que o imóvel foi entregue. Quanto menor o período de permanência, maior a possibilidade de a exigência ser afastada. 

GZH: Muitos contratos têm cláusulas que obrigam a pintura com marcas específicas de tinta. Isso é legal ou considerado abusivo? 

VSH: Trata-se de tema controverso no Poder Judiciário. Há decisões que consideram abusivas cláusulas que exigem a utilização de marcas ou linhas específicas de tinta.

Por outro lado, também existem entendimentos no sentido de que, se o laudo de vistoria de entrada e o contrato indicarem expressamente a tinta utilizada na entrega do imóvel, a cláusula pode ser considerada válida.

GZH: Se o inquilino discordar da vistoria de saída, qual é o primeiro passo para evitar que o proprietário não devolva o caução (garantia locatícia) ou cobre multas indevidas? 

VSH: Caso o proprietário se recuse a receber as chaves, o inquilino pode ingressar com ação de consignação de chaves para formalizar a devolução. Para evitar a via judicial, é recomendável notificar por escrito as divergências, o que pode servir como prova em eventual litígio judicial. 

GZH: O IPTU é obrigação de quem?

VSH: O IPTU é, em regra, obrigação do proprietário. No entanto, a Lei do Inquilinato permite que o contrato transfira expressamente esse encargo ao inquilino.

GZH: O que o locatário deve registrar na vistoria de entrada para não ter problemas no futuro? 

VSH: Antes de assinar o contrato, é essencial verificar as reais condições do imóvel. Problemas como infiltrações, móveis danificados ou defeitos estruturais devem constar no laudo de vistoria. Caso sejam identificados após a entrada, o proprietário ou a imobiliária devem ser comunicados imediatamente.

GZH: Existem reparos que são de responsabilidade do dono do imóvel e outros do inquilino. Como diferenciar?

VSH: A responsabilidade por danos depende da causa. Por exemplo, se houver infiltração por falta de limpeza de calhas durante a locação, poderá o inquilino ser responsabilizado, tendo em vista que é seu dever conservar o imóvel.

Por outro lado, se o problema decorrer de falha na construção ou reforma mal executada, a responsabilidade é do proprietário. Portanto, a origem do dano é o que define quem deve arcar com o prejuízo. 

GZH: Como funciona o sistema de fiador, e o de seguro fiança? 

VSH: Tanto a fiança quanto o seguro fiança são garantias locatícias válidas e previstas na Lei do Inquilinato, podendo ser exigidas para que o contrato de locação seja firmado. O que não é permitido pela legislação é a exigência de duas ou mais garantias locatícias simultâneas.

A principal diferença entre o fiador e o seguro fiança é que, na fiança, uma pessoa próxima ao inquilino assume a posição de fiador e se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações do contrato. Já o seguro fiança é contratado junto a uma seguradora. Trata-se de uma modalidade em que não há necessidade de envolver terceiros.

GZH: Sobre a multa aplicada para quem sai do imóvel antes do prazo mínimo, como é elaborada?

VSH: A multa deve ser proporcional ao período faltante da locação. Um exemplo simples: em uma locação com prazo de 30 meses, caso o inquilino decida sair do imóvel faltando 10 meses para o encerramento do contrato, a multa será calculada proporcionalmente.

Há contratos de locação que preveem a possibilidade de rescisão unilateral por parte do locatário após determinado período de vigência da locação, muitas vezes após um ano, sem aplicação de multa.

GZH: Se for contratado um pintor da imobiliária, e mesmo assim a pintura for reprovada na vistoria, é possível recorrer?

VSH: Caso a imobiliária indique o profissional responsável pela pintura do imóvel e o serviço seja realizado de forma inadequada, é possível discutir a responsabilidade pelo resultado do trabalho, especialmente se o locatário tiver seguido a orientação recebida.

Ainda assim, será necessário analisar o caso concreto. Por exemplo, se o inquilino adquiriu tintas de baixa qualidade e, em razão disso, o resultado da pintura apresentou defeitos, a responsabilidade continuará sendo do locatário. 

Papel do Procon no processo de locação  

Conforme dito pela atual coordenadora do Procon de Passo Fundo, Alana Schütz, as relações imobiliárias decorrentes de contratos de locação são regidas por legislação própria, a Lei do Inquilinato, e não pelo Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/90). Nesse sentido, demandas de locatários não se inserem na competência administrativa dos órgãos de defesa do consumidor. 

— A relação de consumo é caracterizada pelo vínculo entre consumidor e fornecedor de produtos ou serviços. No contrato de locação, entretanto, o vínculo estabelecido entre proprietário e inquilino é de natureza civil. Mesmo quando há intermediação de imobiliária, é fundamental distinguir as relações jurídicas envolvidas — explicou Alana.  

O Procon atua apenas na relação entre proprietário e imobiliária — quando esta presta serviços de administração do imóvel — pois há relação de consumo.

— Nesses casos específicos, o Procon pode intervir caso haja reclamação do proprietário em face da imobiliária ou administradora. Por outro lado, eventual conflito entre locador e locatário, como revisão de aluguel, despejo, cobrança de encargos ou discussão de cláusulas contratuais, deve ser solucionado na Justiça comum, uma vez que não se trata de relação de consumo — concluiu a coordenadora.