Entre lojas vazias e novas apostas, Centro Histórico tenta se reinventar após pandemia e enchente

Dois dos episódios mais marcantes dos últimos anos — a pandemia e a enchente de maio de 2024 — deixaram cicatrizes profundas no Centro Histórico de Porto Alegre. O bairro, hoje, vive um novo cenário: o aumento de espaços comerciais disponíveis para locação, a aposta na chegada de novos moradores residenciais e empresários que reinventam negócios para manter ativa a economia da região.

Somados, os dois impactos aceleraram a busca por mudanças. Se, por um lado, a pandemia reduziu a circulação de pessoas em razão do teletrabalho e do comércio digital, a enchente obrigou os empresários a buscarem socorro financeiro para reconstruir lojas, a adiarem novos investimentos e a tornarem-se ainda mais resilientes, pensando no futuro.

Dados do setor imobiliário apontam que, nos últimos dois anos — entre março de 2024 e março de 2026 —, a oferta de imóveis disponíveis para locação subiu 15,1%. No caso dos imóveis comerciais, a alta foi ainda maior — 16,5% (de 1.697 para 1.975 unidades).

Já o número de alvarás ativos de natureza comercial caiu 5,3% no mesmo período, de 5.031 para 4.760 alvarás.

O cenário desenha um Centro Histórico com mais vitrines e salas comerciais vazias, mas também com novas oportunidades para quem acredita na retomada.

Operar com menos

Diante da queda no movimento, empresários passaram a adotar estratégias para reduzir custos e tornar as operações mais enxutas. Com 14 anos de existência, a Padaria & Confeitaria Roma, localizada na Rua dos Andradas, ficou fechada 23 dias em razão da enchente — a água chegou a cerca de 90 centímetros no interior da loja.

Além de reparar danos estruturais, como piso, elétrica e balcões, o empresário Maikon Daltoe apostou em mudanças operacionais. Obrigado a reconstruir o negócio, aproveitou para implantar áreas de autoatendimento para café da manhã e disponibilizar produtos prontos para levar, com o objetivo de reduzir gradualmente a necessidade de mão de obra. Hoje, a padaria opera com cerca de 15 funcionários, mas a tendência é diminuir esse número à medida que o novo modelo se consolide.

— A pandemia foi pior do que a enchente em termos de público. O home office chegou para ficar. Aos pouquinhos, o pessoal até voltou, mas não está como era antes. Aqui na frente, por exemplo, tem um prédio que tinha três ou quatro andares com escritórios. Hoje tem duas pessoas — afirma Maikon Daltoe.

Ajuda de fornecedores e prejuízo milionário

Outro estabelecimento que tornou a operação mais enxuta após a enchente foi a Flora Hananoka, loja tradicional de artigos religiosos e temperos com 50 anos de história no Mercado Público. Dois funcionários foram desligados e realocados, com a ajuda dos proprietários, em outros estabelecimentos do próprio mercado. A empresa, atualmente, opera com o trabalho dos três irmãos sócios e mais três funcionários.

Na flora, a enchente gerou um prejuízo estimado em mais de R$ 1 milhão, considerando perdas de mercadorias e faturamento. A resposta foi investir em mais terminais de caixa e atender mais clientes com menos pessoas. Promoções antecipadas nas redes sociais e negociações com fornecedores ajudaram a recompor o capital de giro, uma vez que a empresa enfrentou dificuldades em obter socorro do Pronampe, o programa nacional lançado para ajudar pequenos negócios atingidos pela enchente.

— Por ter uma restrição no nosso CNPJ na época, os bancos tiveram bastante dificuldade em liberar recursos. E o banco com que trabalhávamos tinha muita gente na fila de espera — explica Marcos Agiova, um dos proprietários da flora.

Segundo Marcos, a família recorreu a recursos próprios para recuperar a estrutura física. Os novos móveis foram pagos ao longo de um ano. Já a recomposição dos estoques contou com a compreensão dos fornecedores. 

— Parcelaram para nós, no boleto, para conseguirmos fazer a abertura da loja — diz o empresário.

Empresa viveu pandemia, incêndio e enchente

Também no Mercado Público, onde a enchente chegou a 1m44cm dentro das lojas, a adaptação também foi necessária. Com 50 anos de história no bairro, a nova loja de aquarismo Zimmer havia sido inaugurada 24 dias antes da enchente e ficou 41 dias fechada devido ao evento climático. 

A Zimmer permaneceu sem atividades por quase dois anos após sofrer um incêndio em 2022 em outro endereço do Centro Histórico. A obstinação em empreender no bairro levou a empresa a se tornar mais resiliente. Após o trauma de uma enchente histórica, a família estabeleceu um protocolo e adaptou a estrutura.

— Todos os balcões agora são de aço, não tem mais madeira. As prateleiras quase todas são de vidro e de aço, e protegemos também o sistema elétrico. Os aquários, a gente procurou botar nas partes altas, acima do que aconteceu — explica o empresário Roberto Zimmer.  

Depois da reconstrução, o desafio está agora na retomada do público. O empreendedor estima que o movimento na loja ainda esteja entre 40% e 50% abaixo do que era antes da enchente.

Aposta no residencial

O mercado imobiliário também sente os reflexos da pandemia e da enchente. Conforme dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (Secovi-RS), houve um aumento expressivo na quantidade de imóveis comerciais disponíveis para locação no Centro Histórico, especialmente salas comerciais e lojas térreas. Enquanto, em março de 2024, havia 269 lojas disponíveis para locação, o número chegou a 342 em março deste ano. Um aumento de 27%.

O setor aposta em uma mudança gradual do perfil do Centro Histórico. A ampliação do uso residencial do bairro é vista como essencial para a retomada sustentável do comércio de rua. A lógica é simples: mais moradores significam mais circulação diária, consumo constante e um bairro ativo para além do horário comercial.

— Prédios importantes passaram por retrofit residencial, o que é bastante importante. O comércio começa a se fortalecer novamente porque começa a haver a circulação de pessoas que habitam o Centro Histórico — avalia Cézar Sperinde Filho, vice-presidente de locações do Secovi/RS. 

Essa transformação já aparece nos números. Mesmo após a enchente, as vendas de imóveis residenciais continuaram acontecendo, impulsionadas pela queda de preços em alguns ativos, pelo interesse de investidores e pelas diretrizes urbanísticas que facilitam a conversão de salas comerciais em unidades habitacionais de até 70 metros quadrados.

Dados da Secretaria Municipal da Fazenda apontam para a redução na oferta de imóveis residenciais disponíveis à venda entre março de 2024 e março de 2026 — passou de 377 para 348 (redução de 7,6%), com um aumento no preço médio do metro quadrado.

— A gente vê uma movimentação crescente na busca de compras de edifícios, de ativos inteiros. No momento em que tu compras em um edifício de cinco, seis ou até 10 andares, tudo isso aparece no gráfico. Temos um convite à transformação das salas comerciais para residencial — afirma o vice-presidente de comercialização de imóveis do Secovi/RS, Rafael Padoin Nenê.

Segundo representantes do setor, o Centro Histórico vive um momento de transição. A maior disponibilidade de salas e lojas para locação indica um ajuste pós-crise, enquanto o crescimento das vendas residenciais aponta para um bairro que tende a se tornar mais misto, com menos dependência exclusiva do comércio e dos escritórios.

Para o mercado, o futuro do Centro Histórico passa pela volta dos moradores, pela ocupação de prédios hoje subutilizados e pela reconstrução gradual da confiança após dois choques que marcaram a história recente da cidade, em um movimento que busca contar com a participação do poder público.

— A prefeitura, com a Agência Francesa de Desenvolvimento, está desenhando um projeto de alto impacto que vai do Mercado Público até a Usina do Gasômetro, transformando toda essa região. A retomada do Centro Histórico é fundamental para devolver a confiança a todo o porto-alegrense — promete Susana Kakuta, secretária de Desenvolvimento Econômico, Turismo e Eventos de Porto Alegre.