O estoque de imóveis recuperados pela Caixa Econômica Federal devido à inadimplência do financiamento imobiliário nunca foi tão alto. O banco tem 47 mil unidades aguardando novos donos. Até 6 de agosto, foram retomados 19.485 imóveis por falta de pagamento das prestações. 

Se, por um lado, a perda do imóvel representa o pior dos cenários para quem está com parcelas atrasadas, por outro, apresenta-se como uma boa opção para compradores. Os leilões dos imóveis recuperados pelos bancos ocorrem rotineiramente via presencial ou online (Caixa e Bradesco, donos das maiores cartas de financiamento do país, por exemplo, podem fazer rodadas diariamente). Eles são divulgados em editais de jornais de grande circulação e nos sites das instituições financeiras. 

Para ter uma ideia da vantagem deste tipo de compra, em leilão que a Caixa promoverá no dia 28, em Porto Alegre, um imóvel com 74,5 metros quadrados de área total no bairro Jardim Botânico, avaliado em R$ 280 mil, terá lance mínimo de R$ 210,1 mil, uma redução de 25%. Já um apartamento de 87,6 metros de área total no bairro São João, com duas vagas de garagem, avaliado em R$ 645 mil, terá lance inicial de R$ 486,6 mil – menos 24,5%.

Saiba mais sobre os leilões

- Os imóveis oferecidos em leilão costumam custar entre 20% e 40% a menos do que o valor de mercado, mas este percentual pode ser menos vantajoso conforme os lances. 

- Para participar dos leilões, é necessário fazer cadastro na casa que está realizando a oferta. A forma de cadastro varia conforme o leiloeiro, podendo ser online ou presencialmente.

- Uma etapa importante a cumprir antes de dar lance por um imóvel em leilões é comparecer ao cartório de Registro de Imóveis para conferir os atos de consolidação, ou seja, se o imóvel efetivamente foi retomado e passado ao nome do banco. 

- É fundamental ler com atenção todas as regras do edital e visitar o imóvel para verificar se a descrição corresponde ao anúncio, assim como calcular eventuais gastos com reformas. Se não for possível entrar no apartamento por estar ocupado, pelo menos vá até o prédio e confira seu estado de conservação. Os editais devem trazer fotos externas e informações sobre eventuais avarias. 

- Haverá outros custos para quem vence o leilão, como taxas de transferência (0,5% o valor do imóvel) e custo judicial em ações de reintegração de posse, uma vez que cerca de 90% dos imóveis permanecem ocupados – o custo estimado para um processo do gênero pode chegar a R$ 4 mil. Há ainda uma comissão de 5% ao leiloeiro, geralmente paga à parte do valor anunciado do imóvel.

- Leve em conta as dívidas do imóvel deixadas pelo atual ocupante, pois podem incluir impostos, taxas de condomínio e eventuais multas. Todas estas informações devem constar no edital. O comprador terá de arcar com todas essas obrigações se não estiverem previstas no custo de arrematação. 

- Quando o imóvel estiver ocupado, é recomendável que o vencedor do leilão faça imediatamente contato com os moradores e providencie um contrato de desocupação para até 90 dias. Também deverá o quanto antes ingressar com a ação de reintegração de posse.

- O vencedor terá um prazo estipulado pelo site para fazer o pagamento, normalmente de 24 horas. As formas de pagamento são sempre descritas no edital e variam de acordo com o leilão. Em alguns casos, é possível, inclusive, fazer financiamento imobiliário.

- Quem não tem experiência em negociar em leilões pode contratar uma assessoria especializada, que ajude a levantar o histórico do imóvel, analisar o preço de mercado, calcular o valor limite para ser apresentado em um lance e prestar assessoria jurídica para a reintegração de posse. 

Fontes: advogado Rafael Paiva Nunes, especialista em Direito Imobiliário e Patrimonial, e Associação dos Mutuários do Rio Grande do Sul (AMMRS)

Sites para acompanhar as ofertas: 

- Caixa Econômica Federal

- Bradesco

- Banrisul

- Itaú Unibanco

- Banco do Brasil*

- Santander

* A página não é exclusiva para leilões, mas quando há algum é neste endereço que o banco divulga.